【明報專訊】近期山頂及港島南區接連錄得矚目豪宅二手成交，繼南區香島道33號雙號屋銀主盤，上月以4.8億元易手後，英格蘭球會伯明翰前班主楊家誠旗下山頂白加道洋房，亦再有新進展，物業去年底有指以2.66億元銀主盤易手，但最新資料顯示，有關註冊已經中止，並於上月底以2.88億元沽出，較3個月前做價高2200萬元或8%。此外，曾由已故「舖王」鄧成波的家族持有的淺水灣麗景園銀主盤，新近亦以7000萬元獲內地客承接，並成為「舖王」家族近年少有帳面升值的銀主盤。

原由楊家誠持有的白加道31號洋房，實用3203方呎，3房3套間隔，連平台花園、天台等共約3700方呎戶外空間，上月底以2.88億元易手，實呎89,916元，20年間物業帳面升值1.42億元或97%。楊氏早於2005年以公司名義斥1.46億元購入上址，其後於2011年陷入財務糾紛，近年多次傳出放盤甚至易手。

鄧成波家族麗景園銀主盤 15年帳升27%

至於原為鄧成波家族物業的麗景園3座高層單位，實用2576方呎，4房雙套連士多房間隔，享淺水灣海景，物業因2017年至2023年期間曾多年抵押予銀行及多家財務公司，終在去年淪為銀主盤。資料顯示，單位最新以7000萬元連車位易手，實呎27,174元。「舖王」家族2010年以5500萬元連車位購入上址，物業15年來帳升1500萬元或約27%。

牛津道8號一洋房8500萬易手

此外，資料又顯示，九龍塘牛津道8號一間洋房，實用5802方呎，樓高4層，7房3套連士多房間隔，並連天台及花園，設兩個地庫車位，內籠裝修設計較傳統，最新以8500萬元售出，實呎14,650元。原業主2001年3350萬元一手購入，帳面升5150萬元或約1.5倍。

跑馬地上月43宗成交 半年最旺

另外，中原高級資深分區營業經理張偉光表示，跑馬地上月錄約43宗二手成交，按月升約1.4倍，為同區半年來最旺，其中樓齡達66年的藍塘大廈，位於中層D室，實用1197方呎兩房雙套間隔，以1395萬元易手，實呎11,654元。原業主2000年335萬元購入，帳面升1060萬元或約3.2倍。利嘉閣營業董事鍾肇基稱，西半山聚賢居2座低層C室，實用773方呎，3房1套連儲物室間隔，享市景，以1290萬元易手，實呎16,688元，原業主屬內地背景人士，達成買賣協議後即訂機票來港簽約，原業主2018年1830萬元購入，持貨約7年帳面蝕540萬元或30%，連使費料實蝕約640萬元或35%。

曾由英冠球會伯明翰前班主楊家誠持有的山頂白加道31號洋房，最新以2.88億元易手，資料顯示，單位實用3,203方呎，3房3套間隔，連平台花園、天台等共約3700方呎戶外空間，實呎89916元。

楊氏早於2005年以公司名義斥1.46億元購入上址，近年多次傳出放盤甚至易手，其中有指物業曾於去年底以銀主盤形式以2.66億元沽出，惟其後中止註冊。

最新資料顯示，單位上月底沽出，最近成交價較3個月前2.66億元高約8%，而物業20年間帳面升值1.42億元或97%。

已故「舖王」鄧成波的家族近年頻頻蝕讓工商物業，最新旗下淪為銀主盤的淺水灣豪宅，終以高於買入價易手，為近年罕見。資料顯示，淺水灣麗景園3座高層單位，實用2576方呎，屬4房雙套連士多房及大露台間隔，外望淺水灣海景，物業因2017年至2023年期間曾多年抵押予銀行及多間財務公司，終在去年淪為銀主盤，及至今年1月份以8000萬元連車位放售，至近日終以7000萬元連車位易手，實用呎價27174元；新買家登記英文姓名採普通話拼音，料俱內地背景。「舖王」家族於2010年以5500萬元連車位購入上址，即單位15年來升值1500萬元或約27%。

上月旗下四項目同期動工的新世界（0017），繼2022年就西貢逸瓏園旁、位於沙下地獲城規會批建逾970伙後，新近再就鄰地、一幅已規劃作「道路」的用地，向城規會申請發展低密度住宅，提供約280伙，涉約12.3萬方呎。

據城規會文件顯示，申請地點位於西貢沙下丈量約份第221約多個地段及毗鄰政府土地，地盤面積約8.2萬方呎，地皮呈長型，現規劃作「道路」用途，擬議作住宅發展，提出以地積比率約1.5倍發展，申建3幢10層高（另設1層地庫）的住宅大廈；另設1幢2層高的住客會所，提供約280伙、平均面積約439方呎，總樓面約12.3萬方呎，預計2032年落成。

翻查資料，上述申請地點毗鄰一幅逾63.82萬方呎的「綜合發展區」地皮，亦由新世界持有，已於2022年已獲城規會批准以地積比率約1.5倍發展，將建972個住宅單位；若上述申請順利獲批，兩項目合共供1,252伙，料成西貢市中心一帶較大規模的住屋苑。

洪水橋/厦村新發展區第二期發展範圍內，其中兩宗原址換地申請個案，其接納包括補地價等基本條款建議已於上月底屆滿。地政總署回覆東網查詢指出，其中一幅第17A區商業用地，位於天水圍居屋天盛苑以南，由於業權人在指定限期前，未有就換地建議書有任何回覆，該申請已被視為撤回。

至於另一幅第34B區住宅用地，有關申請的完成期限本應同步於上月底屆滿，但由於土地涉及多於一名業權人，據了解相關業權人需要更多時間達成相互共識，該署已應土地業權人要求，將完成期限延長兩星期至4月14日。該申請涉及土地面積約1.66公頃，可建總樓面面積約1,162,534方呎。

而位於洪水橋/厦村新發展區第二期發展範圍內市中心的商業用地，當中第32A區、32B區、32C區及32D區4宗申請(涉及5幅土地)，業權人已就換地建議書在指定限期前作出初步回覆，共涉及土地面積約6.34公頃。因應政府正就市中心商業用地作出檢視，上述商業用地的完成期限延遲至今年年底。

另外，位於洪水橋/厦村新發展區餘下發展範圍內的第19B區商住用地的原址換地申請，亦已獲接納作進一步處理。而餘下發展範圍內原址換地申請的截止日期，以及接納具約束力的基本條款建議的期限，政府將於稍後另行公布。

西貢沙下大網仔路一幅用途為「道路」的土地，向城市規劃委員會申請作住宅發展，提供280伙住宅。據悉，申請人為新世界發展(00017)等財團。

文件顯示，該地盤呈狹長形狀，佔地約97,287方呎，位於逸瓏園以北，發展範圍佔約81,959方呎，擬議地積比率1.5倍，計劃興建3幢樓高10層的分層住宅，另設一層地庫，住宅樓面約122,938方呎，平均每伙面積約439方呎。項目亦會提供一幢兩層高住客會所，涉及樓面約6,147方呎。

申請人指出，地盤原是「綜合發展區(1)」地帶的一部分，自2006年一直被預留作沿線道路工程。而路政署於2020年公告擬進行的西貢公路改善工程第二期，並沒將該地點包含在道路用途內，是次申請可檢討不再用作道路用途的土地資源，以作住宅發展。

此外，項目毗鄰同由新世界等持有的「綜合發展區(1)」用地，已於2022年獲批以地積比率1.5倍，興建972伙分層住宅。申請人指出，擬議發展的設計特意考慮上述已批准的總綱發展藍圖，創造協同效應並確保相容性。

美聯商業表示，屯門屯喜路2號屯門栢麗廣場中層一個單位，建築面積約1378方呎，業主意向售價逾1000萬元，呎價僅約7000多元。相比該大廈2021年成交的高層單位呎價約1.1萬元，目前此單位叫價僅為當時的63%。

該行指出，栢麗廣場作為屯門區地標式甲級寫字樓，放售的單位極為罕有，供應量較核心區的商業物業更為稀缺。目前單位已「交吉」，享有夾角單邊開揚景觀，並配備現成寫字樓裝修，意味買家可即買即用。

大廈採用中央冷氣系統，管理費連中央冷氣每方呎約3.05元，每月總計約4200餘元。

發展局就北部都會區3個「片區開發」試點邀請市場提交意向書，昨天中午截止前至少有12間公司派代表趕往遞交，發展局表示，去年底至今合共收到22份意向書。回應查詢確認有入意向書的發展商包括恒地（00012）、新地（00016）、新世界發展（00017）、信置（00083）、長實（01113）、會德豐地產及華懋集團等。世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部主管兼執行董事鄭亥延指出，市場回應超出了該行的預期。

長實新地有份 會地看好發展

發展局發言人表示，是次提交意向書的企業或機構，包括本地和內地的發展商、承建商、綜合企業和電商物流公司等，當局會隨即整理及分析蒐集的意見，以決定「片區開發」試點的範圍、發展參數、工程要求和財務安排等，從而敲定日後招標的細節和條款。由於有關意見涉及來自個別企業的商業敏感資料，不宜公開，但日後招標的條款會適當地反映有關意見。

會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀認為，北都發展規模龐大，緊接大灣區及港深創新科技融合發展，勢必成為新經濟增長引擎；集團對各個片區發展均會進行研究，公司在區內亦擁有發展項目，長遠看好北都發展。

3個試點位於洪水橋/厦村新發展區、粉嶺北新發展區和新田科技城，每個試點均有住宅、產業和公共設施三類土地。政府為引發市場提出創新可行建議，在去年底展開為期3個月的市場意向調查，邀請有興趣人士提交意向書，計劃今年下半年起至明年陸續為3個試點招標。

是次意向書不設約束力，不屬於正式招標程序一部分，亦非為片區招標進行投標資格預審，如沒有提交意向書不會被禁止參與政府其後就片區試點招標進行的競投，所獲的待遇不會有任何差別。

世邦魏理仕鄭亥延稱，今次意向書的回應超出了該行的預期，儘管投標數目或會其後減少。項目發展其中一個重點考量為發展時間表，在初始階段需要對基礎設施及地盤進行大量前期投資，基本上在項目後期才會出現住宅銷售收入，如此漫長的現金流周期將影響發展商的財務回報。

高力：反應積極 促基建配合

鄭亥延補充，3個試點中新田顯示出更強吸引力，因相鄰地段能展現總體規劃和設計靈活性，類似一個全面的市鎮發展，而發展商可能對洪水橋位置特別感興趣，能透過土地交換計劃獲得現有的大型相鄰土地資產，提供潛在協同作用；因此特定地點的優勢將在決定最終投標策略方面發揮關鍵作用，綜合規劃機會及現有土地儲備，是發展商在這個資本密集而長期的發展計劃中之關鍵因素。

高力香港研究部主管及零售顧問諮詢李婉茵說，是次意向書邀請的反應，反映市場對片區開發的興趣，有正面且積極的訊號；然而，片區外的基建連接方面，目前北都相關並已規劃的主要建設，預期完工日期均離實際設施啟用日期滯後，除了令發展商對投標意欲保守外，更增加發展時人手及物流的難度，建議政府在項目推展上以全速配合的態度，與業界保持步伐一致。為了吸引更多市場力量參與，她建議政府在規劃上賦予私人業界更大的自主權和靈活性，以便更好滿足產業發展的實際需求；政府宜及早落實針對「公私營房屋比例」的靈活安排，以及土地投資可分期繳付的可行性細節外，就項目融資安排上政府可充當擔保人角色，以助私人發展商緩衝風險。

仲量聯行估價諮詢部主管區建強認同，目前商住樓市前景未明朗，住宅新供應仍然龐大，建築成本及利息高企，發展商無論競投片區或其他土地均不會如以往積極；若要利用北都帶動本港經濟，開發宜採取新模式，應由產業帶動，吸引產業落戶最重要，而非以售出地皮為成功指標，政府應思考如何吸引產業落戶北都，有經濟活動後再配合基建，自然能給予發展商更多信心，地價可望看高一線。

前泰林電器店巨舖，在丟空17年後，終以4,800萬元沽出了2/3的巨舖，一時成為城中熱話。舖位位於彌敦道和南京街交界，屬大單邊巨舖，面積近6,000平方呎。適合多類行業，如銀行、陳列中心及衣履連鎖店等，甚至餐飲食肆亦十分合適。舖位重新被商戶進駐後，有望能帶旺附近一帶人流，有利於附近的商舖。

原由基金凱龍瑞持有的灣仔全幢寫字樓及一籃子車位，由債權人透過代理放售，市場估值約9億港元。高力代理出售該區謝斐道303號商業大廈，包括毗連海外信託銀行大廈10個私家車車位，新買家可連同商廈一併購入，亦可考慮獨立購入。

該商廈樓高25層，面向灣仔運動場，中層以上均可享維多利亞港海景，總商業面積約86,214方呎，並於2020年初完成大型翻新工程。項目地下設有兩個商舖，一樓至九樓租予多家食肆，中高層出租作辦公空間。

此外，大廈提供3部升降機，標準樓層每層樓面約3,200方呎，樓底負重均達5Kpa，電力供應充足，可容納更多餐飲租戶。同時，天台亦有機會加設戶外廣告牌，以提升租金回報。

高力香港資本市場及投資服務部主管翟聰表示，物業距離港鐵會展站僅5分鐘步程，並由有蓋行人天橋接駁；圍繞區內多幢地標商廈，擁龐大餐飲消費需求。項目前身是酒店，因此未來發展具備高度靈活性，可根據市場需求轉換為酒店、服務式公寓或學生公寓，為投資者提供多元化的商機。

過去兩年，本港商業物業投資市場上錄得多宗整幢物業成交，當中包括中環皇后大道中152全幢商廈以約10.8億元售出、有銀行以約12.98億元承接上環文咸東街明大企業集團大廈、內地運動品牌以約22.08億元購入北角電氣道「港匯東」作香港總部等，反映全幢商業物業投資市場逐步明朗化。

資料顯示，凱龍瑞於2018年以約14.5億元向鄧成波家族購入上述灣仔商廈，其後斥約2.5億元翻新等；並曾於2022年及2023年連同毗鄰共41個車位放售，意向價分別約18.5億元與16億元。